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家づくりを始めて、いい土地が見つかったんだけど道路からの高低差があって、、、。これって問題ない土地なのかな、、、。なんだか相場と比較して値段も安いし、、、。
良いなー、と思う土地が見つかっても本当にこの土地がベストなのか、何か落とし穴がないかと不安になりますよね。
今回は高低差のある土地についてお話したいと思います。
私は住宅メーカーで現場監督として15年以上勤務しております。今までに延べ１０００棟以上のお客様の引き渡しに携わってきました。土地の下見に関しては毎日のように行っております。
１級建築士、１級建築施工管理技士、宅建士、インテリアコーディネーターの資格を持っております。
高低差のある土地って何だか不安になりますよね。
- 相場と比較して土地の値段が安い気がする、、、
- 外構工事で余分に費用が掛かるんじゃないかな、、、
- いざ新築工事が始まって掛かる費用があるんじゃないの？
など、土地で悩みだすとキリがありません。
この記事をご覧になると、
- 高低差のある土地のメリット、デメリット
- 高低差のある土地で掛かる主な費用
- どのようにして土地の高低差を解消するか
ということがわかります。
是非、最後までお付き合いください。
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高低差のある土地とは？
まずは一言で高低差のある土地、と言っても種類があります。
- 道路と土地の高低差が１ｍ未満程度の敷地
- 道路と土地の高低差が２ｍ未満程度の敷地
- 道路と土地の高低差が２ｍ以上の敷地
- 道路より土地の方が下がっている敷地
同じ、【高低差がある土地】でも高低差の程度によりメリット、デメリットは違ってきます。
今回は道路と土地の高低差が１ｍ未満程度の敷地のことを念頭にお話ししたいと思います。
私が下見に行く現場でもほとんどが高低差１ｍ程度の事が多いです。２ｍ以上の高低差の土地を検討されている方は参考程度にご覧ください。一般的に高低差が大きくなればなるほど建築費用や外構費用は膨れ上がります。
高低差のある土地のメリット３つ
まずは高低差のある土地のメリットです。
高低差があると費用が掛かるだのマイナスな話ばっかりだったけど、メリットもあるの？
費用面などデメリットに目が行きがちですが、きっちりメリットもあります。
- 周辺の土地相場よりも安い土地が見つかる
- 高低差を活かしたオシャレな外構が出来る
- 周囲からの目線を気にせずに間取り計画が立てれる
順に説明していきます。
まずは、何と言っても土地の値段が安いことがメリットです。
外構や家に特にこだわりがなく、立地、にこだわりがあるのなら高低差のある土地はメリットです。
駅の近くが良い、とか実家の近くじゃないとダメ、など立地が家づくりの最優先事項であればメリットになります。
ただ、この場合でも注意しないといけないのは既に造成されて高低差がある土地、ということです。
特に造成されてもなく、これから擁壁（ようへき）などの高低差処理をしないといけない土地であれば安く感じてもその後は工事を着工するまでに莫大な費用が掛かる可能性があります。
続いてのメリットは高低差を活かした外構のプランが立てれます。
敷地が高くなっていると見上げることになるので主張のある家になることが多いです。
玄関に到達するまでにオシャレな階段を作ったり、高低差を活かして芝生で山を作ったり、遊び心のある外構が出来ます。
平坦な土地であればそのような外構は費用を掛けても出来づらく、高級感のある外観が出来上がることが多いのがメリットです。
家の中で生活していると意外と外からの視線は気になります。
- リビングにいる時に掃き出し窓から道路を歩く人が見える
- 玄関ドアを開けたら訪問してきた人から家の中が丸見えだった、、、
- 庭でバーベキューをしていても道路を歩く人の視線が気になる、、、
戸建て住宅とは言え、プライバシーが完全に守られているわけではありません。
土地に高低差があると道路からの視線が遮られるのでストレスなく過ごせます。
仮に、道路からの高低差が８０センチの土地に家を建てたとすると、家の中の床面の高さはおよそ地面から６０センチ程度上がってますので道路から床までの高さは１４０センチになります。
道路を歩く人からすると不自然に視線を上げないと家の中は見れません。家の中に居ても外からの視線が気になることはほとんどありません。
高低差があることで玄関を開けても家の中まで見えることが少なくなり、玄関が散らかっていても気兼ねなくドアを開けれます。
高低差のある土地のデメリット ３つ
続いては高低差のある土地のデメリットです。
- 外構費用で高くつくことが多い
- 建物の工事でも深基礎が必要になったり想定外の費用が掛かる
- 階段が多く必要になり生活しにくい、年齢を重ねた時に昇り降りがしんどくなる
こちらも順に説明していきます。
フラットな土地では掛からない費用が高低差のある土地では掛かってきます。
例えば
- アプローチに必要な階段
- 高低差を解消する為の土留め（どどめ）ブロック
- 高低差が大きい場合は転落防止の手摺
高低差１５センチ程度があれば階段が１段必要になってきます。
高低差が６０センチ程度の土地であれば階段が４段必要になってきます。
階段を作るためにはタイル、セメント、砂、など多くの材料と人手が必要になりその分費用も上がります。
幅が２ｍ程度の階段を４段（高低差６０センチ程度）つくるとなると、タイルの種類にもよりますがおよそ１５～２０万円程度は費用が掛かってきます。
また、道路との高低差をそのままにしておくと敷地内の土がドンドン道路側にこぼれてしまうので、それを防ぐためにコンクリートブロックなどで土地に段差を作ることを土留めと言います。
こちらもフラットな土地では当然掛かってこない費用になります。
高低差のある土地を検討する時は外構費用の概算を念頭においておきましょう。
高低差のある土地では外構だけではなく、新築工事でも通常のフラットな土地よりも費用が掛かります。
その最たるものが深基礎です。
深基礎って何？全く聞いたことのない言葉ですけど、、、。
深基礎とは敷地と道路の高低差を解消するために住宅の基礎の一部分を深くした箇所になります。
詳しくは【深基礎のデメリットとは？】外構でトラブルを避ける方法を1級建築士が徹底解説をご覧ください。深基礎について詳しく書いております。
深基礎は通常よりも土を多く掘ったり、基礎の断面積が大きくなることでコンクリートや鉄筋量が増加する為、費用が掛かります
他にも高低差があることで
- 職人が使用する仮設の昇降階段が必要になる
- 残土処分費が多く必要になる
- 材料の荷揚げ代が通常より掛かる場合がある
など、フラットな土地では掛かってこない費用が掛かることがあります。
家を建てるためには様々な材料を現場に搬入する必要がありますが、高低差があると追加費用を要求してくる業者もいます。
階段を５段上がる時は追加費用が掛かる、搬入距離（トラックから現場の玄関までの距離）が１０ｍを超えると追加費用が発生する、など業者によって基準はさまざまです。
要は施工する業者にとって、高低差のある土地というのは通常より職人の疲労度合いも大きく、その分費用を請求してくることが多い、ということです。
最後はこちらです。
やはり、高低差があるので年齢を重ねてくると階段での移動がしんどくなる、ということです。
毎日のことなので、
- 郵便物を取りに行くための階段の昇り降り
- 庭を手入れするための昇り降り
- 外構プラン的に駐輪場を高低差の高い側に計画した時に自転車を伴う昇り降り
こういった毎日の作業が以外と面倒で疲れます。
特に、高低差がある土地はなるべく土を処分する費用を安くしたいため、自転車置き場を高低差の高い側に計画しがちです。
結局、自転車を持って上がるのが面倒くさくなり、敷地の適当な場所に放置してしまってる、ということもよく聞きます。
買い物をした重い荷物を抱えて階段を上がらないといけない、というのも日々のストレスにつながります。
日々のことなので慣れてはいきますが年齢を重ねた時につらい、、、。
高低差がある土地を購入する時の注意点は？
高低差のある土地を検討する為のメリット、デメリットはご理解いただけたでしょうか？
土地を購入する前に特に検討したいのが
- 外構計画でどれだけ費用が掛かるのかの概算を知っておく
- 新築工事でどれくらい追加費用が掛かるかを知っておく
- 新築でどれくらいの大きさの家が建てれるかの検討を立てておく
です。
高低差がある土地はフラットな土地と比較して外構費用が掛かりやすいです。
これは単純に高低差だけでなく、土地が一方向だけ道路に接しているのか、二面道路に接しているのか、などによっても大きく変わってきます。
二面道路に接している土地だとGLをどこに合わせるかで建物の計画も変わってきますし、外構計画も大きく変わります。
細かい金額はさておき、概算でいいので外構費用を知っておかないと家づくりの計画が頓挫することもあります。
この時に注意したいのが、住宅メーカーの営業が教えてくれる外構費用の概算は低めに見積もっていることが多い、ということです。
なぜなら、住宅メーカーの営業は家を買ってもらうことが目的です。
お客様に少しでもその土地のメリットを伝えるために外構で掛かる費用を低く見積もっておいて新築計画がお客様の予算内だと思わせることは一つのテクニックです。
外構専門業者に見てもらうなどで対策しましょう。
高低差のある土地は新築工事でも通常より費用が掛かります。フラットな土地と比較して特に変わるのが
- 残土処分費がどれくらい掛かるか
- 材料運搬費で追加費用が掛かるか
- 深基礎費用が掛かるか（外構で土留めを計画したら不要になる場合もある）
残土処分費とは家の基礎を作るために掘り返した土を処分する費用です。詳しくは【残土処分費の相場 １㎥いくら？】 残土を安くする方法を徹底解説をご覧ください。
高低差がある土地は掘り返す土の量も多く、残土処分で５０万円くらい掛かってしまうこともあります。事前に営業に聞いてみましょう。
材料運搬費は先ほどお伝えさせていただいたように職人が材料を運ぶのに掛かる費用です。１ｍ程度の高低差であれば多く見積もっても１０万円程度で収まります。
深基礎の費用に関しては、こちらも営業に概算を聞いておくのがいいと思います。住宅メーカーによって金額は様々ですが、
- 高低差の大きさ（５０センチなのか、８０センチなのか、など）
- 深基礎が必要となる範囲（道路面だけなのか、その他にも必要なのか）
により金額が変わります。こちらももっと詳しく知りたい方は【深基礎の費用相場を徹底解説！】 費用を安くする方法とは！？をご覧ください。
こちらも事前に確認しておくことが重要です。
単に土地の大きさだけでどれくらいの家が建つのかを想定するのは危険です。
高低差の処理をするために階段やスロープを設置すると思ったより新築の家が建つ面積が小さくなってしまった、ということはよく聞きます。
同じ５０坪の土地でもフラットな土地と高低差のある土地で有効利用が出来る面積は全然違います。
５０坪の土地なので建坪が２０坪くらいでも大丈夫だろうと考えていたら、実際計画してみるとほとんど庭のスペースが取れずに狭苦しい外構になってしまった、や隣地との離隔があまり確保出来ずに家づくりに後悔している、という声も聞きます。
この土地ならどれくらいの大きさの家が建つのか、ということは事前に住宅メーカーに確認しておきましょう。
建築費は土地代、建物代、外構費用の総額で考えましょう
高低差のある土地は注意が必要です。
建物のプランや外構のプランが何も決まってない中で立地と土地の金額だけで飛びついてしまうと後から取り返しがつかなくなります。
家の総額は土地、建物、外構の費用で決まります。
高低差があり、土地が安く手に入ったとしても、建物代、外構費用で総額が予算を超えてしまっていては家づくりの終盤で大きく計画を変えないといけなくなります。
土地の仲介だけをしている不動産業者さんはそこまで教えてくれません。彼らは土地を売ってなんぼです。そのあとの家づくりの計画がどうなるかまでは教えてくれません。
まずは、目当ての土地があればその土地でどんな建物が計画出来るのかをプロに相談することが一番です。
土地には法規や、周辺状況によって出来ること出来ないことがあります。
プロに相談と言っても誰に相談していいかわからない。。。
その場合は複数のハウスメーカーに土地を見てもらって色んな提案をしてもらうことをオススメします。
ハウスメーカーによって、得意、不得意があります。
高低差の追加費用に関しても、ハウスメーカーによって金額は様々ですし、プランもハウスメーカーごとに特色があります。まずは複数のメーカーに土地を見てもらうことのがオススメ。
複数のハウスメーカーに見積り依頼するのであればタウンライフ家づくりがオススメです。
タウンライフ家づくりの特徴としては、単純に見積りをしてくれるだけでなく、建物のプランまで無料で提案してくれます。また、土地探しのお手伝いもしてくれるのでこれから家づくりをされる方にはピッタリです。
タウンライフ家づくりを利用するメリット
- 無料で間取りプランを作成してくれる
- 資金計画も立ててくれる
- 土地探しも一緒にしてくれる
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土地探しはわからないことだらけで不安になることも多いと思います。
一人で考えず、プロの意見をドンドン聞いて家づくりの知識を増やしていくと楽しくなってきます。
是非、後悔のない家づくりを目指してください。
